Mietfrei? Nicht mehr so ​​sehr in den Twin Cities

Kostenlose Miete und andere Versüßungsmittel für Mietverträge werden immer schwieriger zu finden, da die Nachfrage nach Wohnungen in den Twin Cities wieder auf das Niveau vor der Pandemie zurückkehrt.

Mitte des Jahres steigen die Mieten in der Metropolregion, da sich die durchschnittliche Leerstandsrate im zweiten Quartal auf 4,1 % verringert hat, so ein aktueller Bericht von Marquette Advisors.

Berücksichtigt man die noch in der Erstvermietungsphase befindlichen Neubauten, lag die Leerstandsquote mit rund 5 % noch leicht unter den Vormonaten.

Der Bericht, der hauptsächlich marktgerechte Mieten in größeren Gebäuden erfasst, kommt nach mehr als einem Jahr enormer Unsicherheit für die Vermietungsbranche. Die Coronavirus-Pandemie hat eine robuste Expansion auf den Kopf gestellt und praktisch jeden Aspekt des Geschäfts berührt – von der Sorge, ob entlassene Mieter ihre Mieten zahlen könnten, bis hin zu zusätzlichen Reinigungskosten in Gemeinschaftsräumen wie Aufzügen und Fluren.

'Ja, die Leasinggeschwindigkeit ist auf den Markt zurückgekehrt', sagte Brent Wittenberg, Vice President von Marquette Advisors.

Ende Juni war der Leerstand in 49 von 54 von Marquette erfassten Teilmärkten zurückgegangen. Die durchschnittliche Miete in der U-Bahn betrug 1.320 US-Dollar, ein Anstieg um 9 US-Dollar gegenüber der gleichen Zeit im letzten Jahr.

Stadtgebiete, in denen bereits Tausende von Neuvermietungen zu einem Mietermarkt geworden waren, waren nach dem Mord an George Floyd in Minneapolis sowohl von der Pandemie als auch von den sozialen Unruhen besonders stark betroffen.



Beziehung zwischen Carole King und James Taylor

Die Leerstandsraten in beiden Innenstädten waren immer noch höher als in der U-Bahn insgesamt.

In der Innenstadt von Minneapolis lag die durchschnittliche Leerstandsrate im zweiten Quartal bei 7,2 %, gleichzeitig um etwa einen Prozentpunkt mehr als im Vorjahr. Das ist eine deutliche Verbesserung gegenüber dem ersten Quartal, als der Leerstand noch bei 10,4 % lag. Inklusive der neu abgeschlossenen und gerade online gehenden Vermietungen lag die durchschnittliche Leerstandsquote im letzten Quartal leicht höher.

In der Innenstadt von St. Paul blieb der durchschnittliche Leerstand bei 9,6 %, was einem Anstieg von mehr als zwei Prozentpunkten gegenüber diesem Zeitpunkt im Vorjahr und einem leichten Rückgang gegenüber dem Vorquartal entspricht.

„Trotz aller Herausforderungen in der Innenstadt von Minneapolis sind wir von der Vermietungsaktivität hier ermutigt“, sagte Wittenberg.

Er stellte fest, dass in den letzten 18 Monaten mehr als 1.700 neue Wohneinheiten in Minneapolis vermietet wurden, was mehr als ein Viertel aller Wohnungen in der Metropolregion Twin Cities ausmacht.

Was in den Twin Cities passiert, spiegelt nationale Trends wider: Die Mieten steigen mit sinkenden Leerständen.

Yardi, ein nationales Mietforschungsunternehmen, meldet einen Anstieg der Mieten im August unter den Top 30-Metros im ganzen Land, zu denen auch die Twin Cities gehören. Der durchschnittliche Anstieg im Landesdurchschnitt betrug 10,3 % im Jahresvergleich. Die Mieten in Twin Cities stiegen um mehr als 5 %, etwas mehr als in New York und San Francisco.

Da die Mieten wieder steigen, werden Schnäppchenjäger wahrscheinlich das beste Angebot finden, wenn sie bereit sind, sich in ein Studio-Apartment zu quetschen. Die Leerstandsraten für diese kleineren Einheiten in den zentralen Städten waren viel höher und weiter verbreitet als in den Vororten. In der gesamten U-Bahn war die Leerstandsrate bei Wohnungen mit einem Schlafzimmer plus Höhle am niedrigsten, gefolgt von Wohnungen mit drei Schlafzimmern.

Insbesondere der Leerstand bei Studio-Apartments ist im Laufe des Jahres zurückgegangen, da jüngere und kostenbewusstere Mieter nach günstigeren Alternativen gesucht haben.

Der Großteil dieser kleineren Einheiten wurde in den zentralen Städten gebaut, wo die Bautätigkeit in den letzten zehn Jahren am stabilsten war. Die Entwicklung hat sich jedoch in den letzten Jahren in die Vororte verlagert und dieser Trend hat sich fortgesetzt.

In der ersten Jahreshälfte haben Entwickler mehr als 3.000 Einheiten in der U-Bahn fertiggestellt. Etwa ein Viertel davon befindet sich in der Innenstadt von Minneapolis, wo in den letzten 18 Monaten mehr als 2.500 Einheiten eröffnet wurden. Die Gesamtproduktion in der Metro ist jedoch weit weniger als die Hälfte des gesamten Jahres 2020.

Einer der besten Indikatoren für die Stärke – oder Schwäche – für Mieteigentümer ist die Prävalenz von Zugeständnissen, die in den ersten Monaten der Pandemie und nach den sozialen Unruhen im letzten Sommer häufiger auftraten.

Rabatte und Angebote von ein oder zwei Monaten kostenloser Miete haben sich in den letzten Monaten in weiten Teilen der Metropolregion abgeschwächt, obwohl sie in einigen Teilen der Innenstadt von Minneapolis und St. Paul sowie in den Innenringvororten, in denen mehrere große Mehrfamilienhäuser konkurrieren um die gleichen Mieter.

Stefanie Sokup, Vice President of Marketing bei Real Estate Equities mit Sitz in St. Paul, das Tausende von einkommensbeschränkten Mieten und eine Handvoll marktgerechter Gebäude besitzt und verwaltet, sagte, die Trendwende sei beschlossene Sache.

'Ich würde sagen, wir sind wieder auf dem Niveau vor der Pandemie, wenn nicht sogar höher', sagte sie.

Deutliche Einbrüche im letzten Jahr zwangen das Unternehmen, zwei Monate kostenlose Miete und andere Verlockungen anzubieten, sagte Sokup, aber das ist nicht mehr der Fall, da sich das Leasingniveau erholt hat.

„Die Leute flohen wie verrückt aus dieser Gegend; alles, wofür sie dorthin gezogen sind, war weg “, sagte sie und bezog sich auf die erzwungene Schließung von Restaurants und Unterhaltungsstätten durch die Pandemie in Verbindung mit Perioden ziviler Unruhen. 'Die Leute sind zuerst ausgeflippt und haben es jetzt überstanden, also arbeiten wir wieder normal.'

Sokup sagte, dass Immobilienaktien im vergangenen Jahr angesichts steigender Ausgaben die Mieten nicht angehoben haben und im nächsten Jahr wahrscheinlich überdurchschnittliche Mieterhöhungen durchführen werden.

Weitere Unsicherheit bleibt bestehen, sagten Sokup und andere Immobilienverwalter. Die Rate der Mietausfälle bleibt hoch und Inkasso ist immer noch ein Problem, da ein von den Bundesstaaten verwaltetes Bundesmietprogramm immer noch keine verpassten Mietzahlungen für diejenigen bereitgestellt hat, die sich qualifizieren.

»Die Schecks müssen noch einlaufen«, sagte Sokup.

Angesichts der Verbesserung der Marktbedingungen plant Real Estate Equities die Entwicklung zusätzlicher 2.500 einkommensbeschränkter Einheiten in Minnesota und Arizona sowie einer Handvoll Projekte, die voraussichtlich in diesem Jahr eröffnet werden.

Dazu gehören die Aster House Apartments in Eagan, deren Bau Anfang des Jahres begonnen wurde und die voraussichtlich 2022 fertiggestellt werden sollen. Bereits jetzt hat das Unternehmen Sonder House im Brooklyn Center eröffnet, das sich an einkommensschwächere Familien richtet. Zwei Monate nach Beginn der Vermietung dieses Projekts waren die Gebäude voll.

'Der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum ist immer noch verrückt', sagte Sokup. „Ich habe geblinzelt und sie waren voll vermietet. Es war unglaublich.'